Garantie locative

Propriétaires & location : quels recours en cas d'impayés du locataire ?

Par la signature du contrat de bail d’habitation le locataire s’engage à respecter ses obligations. Parmi elles, le versement des loyers à date fixe sur le compte du propriétaire ou de l’agence immobilière (bailleur). Pourtant un imprévu peut parfois arriver rendant votre locataire incapable de remplir ses obligations. Alors que faire si votre locataire ne paie plus son loyer ?

En cas de loyer impayé ou retards de paiement de la part du locataire quels sont les droits des propriétaires ?

Prenons l’exemple d’un contrat de location qui contient une clause résolutoire.

1/ La solution à l’amiable

Dans un premier temps les deux parties vont tenter d’engager une phase amiable. Au propriétaire de contacter le locataire pour lui réclamer le remboursement des dettes locatives et/ou de se tourner vers la caution pour réclamer ce remboursement. Les deux parties pourront trouver une solution  : échelonnement de la dette locative, abandon des créances … Solution moins engageante et prenante qu’une poursuite judiciaire. Pensez à formaliser les choses : un document écrit daté signé en double exemplaire.

2/ Le locataire se montre peu coopératif : le commandement de payer

Si cette solution ne fonctionne pas et en cas de non-exécution des obligations du locataire, définies au préalable par la clause résolutoire du bail pouvant comprendre :

  • Le non-versement du loyer
  • et/ou le non-versement des charges aux termes convenus par le contrat
  • et/ou le non-versement du dépôt de garantie

le propriétaire est en droit d’envoyer un commandement de payer au locataire par voie d’huissier.

Ce commandement de payer contient obligatoirement :

  • une mention qui stipule que le locataire dispose de deux mois pour payer sa dette locative
  • Le montant mensuel du loyer et des charges
  • Un avertissement qui précise au locataire qu’en cas de refus ou de défaut de paiement il s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de bail et d’expulsion.
  • La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l'adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;
  • La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil

Procédure d’expulsion et résiliation du contrat de bail

1/ La procédure judiciaire

Si le locataire n’a pas assumé le remboursement de ses dettes locatives et le remboursement des frais d’huissier dans l’espace des deux mois suivants le commandement de payer, le bailleur est en droit de retourner vers le tribunal d’instance (pour des litiges entre particuliers dont les montants sont inférieurs à 10 000 euros) ou le tribunal de grande instance (pour des montants supérieurs à 10 000 euros- ici la présence d’un avocat est obligatoire). Le bailleur notifie alors par voie d’huissier au locataire l'assignation (ou la citation) à comparaître devant le tribunal d'instance (signification faite à personne ou délivrée à résidence ou à domicile), assignation qui mentionne la date de comparution devant le tribunal compétent.

L’audience est fixée (dans un délai de deux mois en général pour que la défense ait le temps de s’organiser -  ces délais varient en fonction des tribunaux et de la ville). pour que le juge constate la résiliation du bail et prononce l’expulsion dans le mois qui suit l’audience

Si le juge accorde au locataire en capacité de régler ses dettes locatives des délais de paiement, la clause résolutoire est suspendue durant ces délais.

La décision de justice devra être notifiée au débiteur par voie d’huissier pour pouvoir être exécutée à l’issue du délai d’appel.

2/ L’expulsion du locataire

Si toutefois la décision de justice notifiant l’expulsion du locataire n’est pas respectée, l’huissier délivrera un commandement de quitter les lieux au locataire qui sera également transmis au préfet (c’est le préfet lui-même qui dispose d’un pouvoir d’appréciation pour déterminer si oui ou non l’intervention de la force publique est utile). A réception de cette notification le locataire a deux mois pour quitter le logement, le préfet dispose également de ces deux mois pour prendre sa décision.

S’il n’a pas quitté les lieux dans les deux mois impartis, le jour de l’expulsion l’huissier dressera un procès-verbal, reprendra au locataire les clés et fera vider les lieux.

En cas d’absence ou de refus de quitter les lieux le jour de l’expulsion, l’huissier pourra faire venir un serrurier en présence des forces de police.

Si elle est fastidieuse et longue la procédure de résiliation de bail et d’expulsion du locataire doit être connue des propriétaires, et déclenchée le plus rapidement possible en cas de loyers impayés.

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