Location

Comment financer son premier investissement locatif ?

Après des mois de réflexions, vous vous décidez enfin à vous lancer dans votre premier investissement locatif. Une occasion en or d’augmenter votre pouvoir d’achat immobilier tout en faisant baisser votre niveau d’imposition. Explications.

Avec la baisse des taux d'intérêt, il est de plus en plus intéressant d’envisager un investissement locatif. Pourtant, bien que l’idée trotte dans votre tête depuis des jours, vous peinez à concrétiser votre projet. La peur de vous lancer dans des démarches fastidieuses et l’inconnu quant aux méthodes de financement finissent par avoir raison de votre enthousiasme. Pas de panique ! Il existe plusieurs moyens de financer votre future acquisition. Et si cela reste trop complexe, vous avez toujours la possibilité de faire appel à un courtier digital qui vous aidera à saisir l’ensemble des nuances. 

Choisir le financement optimal pour son investissement locatif 

Crédit amortissable 

Le principe est simple : vous vous acquittez dans le même temps du capital et des intérêts de votre emprunt. En optant pour ce type de crédit,  vous remboursez vos mensualités à date fixe et le remboursement est étalé dans le temps. La durée de cet emprunt ainsi que le montant des remboursements sont convenus au préalable. Retenez simplement que vous payez plus d’intérêts en début de prêt, alors que par la suite, vous êtes amenés à rembourser plus de capital.

Cette solution est particulièrement intéressante durant les premières années de votre crédit puisque c’est à ce moment que la déduction des intérêts de vos revenus fonciers est la plus importante. Faites attention, cette part diminue au fil des années.  Alors, n’oubliez pas d’y penser dans votre plan de financement ! 

Crédit in fine

Moins en vogue que le prêt amortissable, le crédit in fine permet de rembourser les intérêts tous les mois et de payer le capital en une seule fois, lors de votre dernière échéance. Dès lors, votre mensualité est bien plus faible qu’avec un crédit amortissable. La raison est simple : cette dernière ne comprend que les intérêts et les primes d’assurance. 

Avant d’opter pour le prêt in fine, il est essentiel de comprendre qu’avec ce type de financement, les intérêts sont plus élevés puisqu’ils sont calculés sur la totalité du capital durant toute la durée de votre crédit. Cependant, vous pouvez les déduire des revenus fonciers si vous optez pour le régime réel d’imposition. C’est donc une solution idéale pour faire baisser votre assiette fiscale. 

Dans la grande majorité des cas , la banque impose un nantissement sur l’un de vos actifs pour accorder ce type de crédit. Ainsi, pour pouvoir en bénéficier vous devez posséder un apport personnel équivalent à au moins 30% de prix du bien. Cet apport est ensuite placé sur une assurance vie qui devra être égale  à au moins 50% du montant emprunté à la fin du paiement des intérêts. 

Un investissement défiscalisé : le dispositif Pinel 

Afin de développer l’investissement des particuliers, le gouvernement a mis en place le dispositif Pinel dans la loi de finances de 2015. Avec ce mécanisme, vous pouvez bénéficier de réductions d’impôts allant jusqu’à 21% dans la limite d’un investissement locatif de 300 000€ réalisé sur 6, 9 ou 12 ans. Pour un investissement de 150 000€ vous profitez d’une réduction d’impôts de 3000€ par an, 18 000€ sur 6 ans et de 27 000€ sur 9 ans. Pour des investissements plus importants, il est possible d’obtenir une réduction d’impôts de 63 000€.  

Les conditions à respecter : 

  • L’investissement doit concerner un logement neuf ou vendu en état futur d’achèvement (VEFA)
  • Le bien doit respecter  les normes RT 2012 ou BBC 2005
  • Le dispositif s’applique dans la limite de deux investissements par an
  • Votre investissement ne peut pas excéder 300 000€ et 5 500€/m2
  • Le logement doit être loué comme résidence principale non meublée
  • Le montant des loyers est plafonné

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