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Investissement locatif en LOI PINEL

Investissement locatif loi Pinel

L'investissement immobilier est encore aujourd'hui une excellente opportunité de placement à long-terme et notamment l'investissement locatif. Dans ce cas de figure en effet, en plus de pouvoir bénéficier de taux d'emprunt oscillant autour de 1,50 % en moyenne, vous pouvez profiter d'intéressants dispositifs de défiscalisation, parmi lesquels la Loi Pinel.

Le dispositif Pinel : pourquoi faire ?

Instauré en 2014, le dispositif Pinel, du nom de la ministre du logement de l'époque, avait un double enjeu à la fois social et environnemental. Il a été conçu d'une part, dans le but de permettre à des locataires à faibles revenus de pouvoir se loger décemment et d'autre part, afin de relancer le secteur de la construction en y associant des impératifs en matière d'écologie et de réduction énergétique.

La loi Pinel en deux mots

La loi Pinel s'applique aux investissements immobiliers dans le neuf. Tout résident fiscal en France doit alors s'engager à proposer son nouveau bien sur le marché de la location non meublée, pour une période de 6, 9 ou 12 années prorogeables. Il bénéficiera en contrepartie, d'une réduction fiscale calculée sur la durée de son engagement. Il est autorisé de procéder à deux acquisitions de ce type par an et par contribuable, sous réserve de demeurer sous un plafond d'investissement de 300 K€.

Les avantages de la loi Pinel

Le premier avantage de cette loi est la réduction d'impôt. Pour un investissement au plafond, l'économie fiscale peut atteindre 63 K€ pour une durée d'engagement locatif de 12 ans.

Le nouveau propriétaire en Pinel a le droit de contracter un bail locatif avec un membre de sa famille, à la double condition que ce dernier ne soit pas rattaché à son foyer fiscal et que son revenu soit en dessous d'un certain seuil. L'investissement global est modéré, car le dispositif s'applique sur une base de 5.500 € le m² au maximum.

Compte tenu du plafond d'investissement Pinel de 300 K€, l'économie effectuée pourrait atteindre 63 K€ sur la période maximale de 12 ans.

Les inconvénients de la loi Pinel

L'inconvénient premier de la loi Pinel ne tient pas en la loi elle-même mais au fait que les placements sont comptabilisés dans le cadre des niches fiscales et donc soumises à plafonnement. Pour l'année fiscale en cours par exemple, la réduction d'impôt au titre de l'ensemble des niches fiscales est au maximum de 10 K€.

La deuxième contrainte est que le dispositif ne s'applique pas partout. Les communes concernées sont désignées par les lettres A, A bis et B1.

Enfin, le loyer maximal ne peut pas dépasser un certain plafond. Il s'établit généralement à environ 20 % du prix moyen du marché locatif dans le secteur concerné.

L'économie d'impôt Pinel en quelques chiffres

Le taux de réduction de votre impôt diffère selon la durée de votre engagement de bail locatif. Il sera équivalent à 12 % du prix d'acquisition du bien sur la période obligatoire minimale de 6 années ; il sera porté à 18 % pour la période de 9 ans ; il atteindra 21 % sur 12 ans. La réduction fiscale totale étant plafonnée à 300 K€, ou à 5.500 € par m², des calculs comparatifs en termes d'offres de logements, de programmes immobiliers, de zones du dispositif, du marché de la location, etc... sont à considérer.

Un exemple concret de l'avantage Pinel

Sur la base du plafond de 300 K€, la réduction fiscale se monte à 6 K€ annuels. L'investissement Pinel est donc intéressant de ce point de vue, à condition que votre impôt dépasse cette somme. Le raisonnement est bien entendu, identique pour une acquisition Pinel d'un moindre montant.

Ce calcul doit être incrémenté par le chiffrage de la contrainte du taux de décote locative de 20 %. Pour un rendement locatif moyen de 5 % par rapport au prix d'achat, le rendement Pinel sera plutôt proche des 4 % pendant la période d'engagement, soit un manque à gagner d'environ 3 K€ annuels, sur la base du même investissement plafonné.

Le dispositif Pinel offre un bon rendement : comparatif des offres

Au final, investir en Pinel est un placement intéressant puisque l'avantage fiscal présente un solde positif. Mais comment faire pour trouver la meilleure offre en termes de qualité, d'emplacement, de dynamisme du marché locatif, de perspectives de plus-value, etc... ?

Il n'y a qu'une seule solution : elle s'appelle Ikimo9. Il s'agit du 1er comparateur de logements neufs. Il est une précieuse source d'informations, riche en précisions de toutes sortes permettant d'effectuer le bon choix. Les plans des logements, les programmes immobiliers, les dates clés et les offres commerciales y sont présentés en détail. Plus de 20.000 offres y sont répertoriées chez plus de 150 promoteurs partenaires avec lesquels un rendez-vous peut être fixé directement.

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